Stavební spory

Zaplatili jste zálohu na dům a stavební firma přestala stavět?

Objednali jste rodinný dům, zaplatili zálohu – a zhotovitel je najednou nečinný. Na stavbě se nepracuje, telefon nebere, termíny se posouvají a objevují se zprávy o finančních potížích nebo insolvenci. Čím déle čekáte, tím menší je šance, že peníze dostanete zpět.

Doporučujeme jednat hned: zajistit důkazy, včas odstoupit od smlouvy o dílo a pohlídat lhůtu pro přihlášku do insolvenčního řízení.

Nezávazně popsat situaci Zavolat +420 724 135 313

Poznáváte se?

Zaplatili jste zálohu nebo další splátku předem a práce na stavbě stojí.
Zhotovitel nedodržuje termíny z harmonogramu a na výzvy nereaguje.
Hrubá stavba je hotová, ale firma „nemá lidi ani peníze“ na pokračování.
Dozvěděli jste se, že na zhotovitele byl podán insolvenční návrh, nebo že se chystá na oddlužení či konkurs.
Subdodavatelé se ozývají, že jim zhotovitel nezaplatil.

Co dělat hned – 5 kroků

Zastavte další platby. Neposílejte zhotoviteli žádné další zálohy ani splátky, dokud není jasné, jak bude stavba pokračovat.
Zdokumentujte stav stavby. Datované fotografie a video, seznam provedených prací a materiálu na stavbě, stavební deník, e-maily a zprávy se zhotovitelem. Ideálně nechte stav posoudit technickým dozorem nebo znalcem – bude to klíčové pro vyúčtování.
Prověřte, jestli už neběží insolvence. Zhotovitele vyhledáte v insolvenčním rejstříku (ISIR) podle IČO. Zahájení insolvenčního řízení zásadně mění, co můžete udělat a v jakých lhůtách.
Vyzvěte zhotovitele a odstupte od smlouvy. Je-li zhotovitel v prodlení, zašlete mu písemnou výzvu s dodatečnou přiměřenou lhůtou. Pokud ani v ní nesplní, nebo je z jeho chování zřejmé, že smlouvu podstatně poruší, můžete od smlouvy o dílo odstoupit (zejm. § 1978 a § 2002 občanského zákoníku, případně podle podmínek přímo ve vaší smlouvě). Odstoupení otevírá cestu k vrácení zálohy, k vyúčtování provedené části a k náhradě škody – a umožní vám pokračovat s novým zhotovitelem.
Pohlídejte lhůtu pro přihlášku pohledávky. Pokud soud rozhodne o úpadku zhotovitele, musíte svou pohledávku (vrácení zálohy, náhrada škody, smluvní pokuty) přihlásit do insolvenčního řízení ve lhůtě uvedené v rozhodnutí o úpadku – zpravidla do 2 měsíců. Opožděnou přihlášku soud odmítne.

Na co si dát pozor

Insolvence mění pravidla hry. Po zahájení insolvenčního řízení už nelze pohledávku běžně vymáhat žalobou a omezuje se i možnost započtení. Co jde udělat dnes, nemusí jít za měsíc.
Rozestavěný dům je zpravidla váš. Stavba je součástí vašeho pozemku, věřitelé zhotovitele si ji vzít nemohou. Jinak to ale může být s materiálem, který na stavbě leží a ještě nebyl zabudován.
Bankovní záruka a pojištění. Zkontrolujte smlouvu: pokud zhotovitel dal bankovní záruku za vrácení zálohy nebo je sjednáno pojištění, může to být nejrychlejší cesta k penězům. Záruky mají lhůtu platnosti.
Nový zhotovitel bude dražší. Rozdíl v ceně dokončení je škoda, kterou lze po původním zhotoviteli požadovat – proto je důležité mít stav stavby a náklady dobře zdokumentované.
Subdodavatelé. Za dluhy zhotovitele vůči jeho subdodavatelům zpravidla neodpovídáte. Nedejte se zatlačit do plateb mimo smlouvu, dokud si to neověříte.

S čím vám pomůžeme

Služba	Cena bez DPH	Cena vč. DPH	Termín
Posouzení situace – projdeme smlouvu, platby a stav stavby, prověříme insolvenční rejstřík, dostanete písemný postup a odhad nákladů	4 900 Kč	5 929 Kč	do 5 pracovních dnů
Výzva a odstoupení od smlouvy o dílo – příprava a odeslání, včetně vyúčtování nároků	3 900 Kč	4 719 Kč	do 3 pracovní dny
Přihláška pohledávky do insolvence – výpočet nároků, podání v elektronickém formuláři, hlídání přezkumného jednání	cena dle rozsahu	—	ve lhůtě soudu
Zastoupení – vyjednávání se zhotovitelem / správcem, převzetí stavby, smlouva s novým zhotovitelem, soudní spor	hodinová odměna, záloha	—	—

Úvodní konzultace 2 500 Kč bez DPH (3 025 Kč vč. DPH) se započítává do následné práce. Krátký popis situace přes formulář je zdarma a nezávazný.

Jak postupujeme

Popíšete situaci přes formulář nebo telefonem – stačí pár vět a hlavní dokumenty (smlouva, harmonogram, potvrzení plateb).
Do 1 pracovního dne se vám ozveme a řekneme, jestli je potřeba jednat okamžitě (běžící lhůty).
Navrhneme postup a cenu písemně, před zahájením práce.

Proč my

Stavební právo a smlouvy o dílo jsou hlavní zaměření kanceláře – zastupujeme stavebníky i firmy.
Rozumíme tomu, jak funguje stavba, financování i insolvence – ne jen paragrafům.
Pojištění profesní odpovědnosti až 40 mil. Kč, advokát zapsaný v ČAK (č. 13776).
Kancelář Na Moráni 360/3, Praha 2. Konzultace osobně i online, česky, rusky a anglicky.

Časté otázky

Mohu od smlouvy o dílo odstoupit, když zhotovitel jen „nic nedělá“?

Ano, pokud je v prodlení a nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, nebo pokud jde o podstatné porušení smlouvy. Záleží také na tom, co říká vaše smlouva – proto ji vždy nejdřív posoudíme. Odstoupení musí být písemné a prokazatelně doručené.

Dostanu zálohu zpět, když je firma v insolvenci?

Pohledávku je nutné včas přihlásit do insolvenčního řízení. Kolik věřitelé nakonec dostanou, závisí na majetku dlužníka – v praxi často jen část. Proto je důležité prověřit i jiné cesty: bankovní záruku, pojištění, započtení nebo jednání ještě před rozhodnutím o úpadku.

Jak dlouho mám na přihlášku pohledávky?

Lhůta je uvedena v rozhodnutí o úpadku, zpravidla 2 měsíce. Přihlášku podanou po lhůtě soud odmítne – i když je pohledávka oprávněná.

Můžu na stavbě pokračovat s jinou firmou?

Ano, ale až po vyřešení smluvního vztahu s původním zhotovitelem (typicky po odstoupení) a po zdokumentování stavu stavby. Jinak riskujete spor o to, kdo co udělal a kdo odpovídá za vady.

Zhotovitel je živnostník a mluví o oddlužení. Co to pro mě znamená?

I v oddlužení jde o insolvenční řízení – svou pohledávku musíte přihlásit ve lhůtě a vymáhat ji mimo řízení už zpravidla nelze. Uspokojení bývá jen částečné, proto je rychlost klíčová.

Kolik to bude stát?

Posouzení situace a výzvu s odstoupením nabízíme jako balíčky s pevnou cenou. Přesnou cenu dalšího postupu vám sdělíme předem a písemně.

Popište situaci — ozveme se do 1 pracovního dne.

Informace na této stránce jsou obecné a nenahrazují posouzení konkrétního případu. Aktualizováno 21. 10. 2026 · Mgr. Jiří Skála, advokát.